29Что делать, если застройщик не устраняет недостатки в квартире
Ждали переезда в новое жилье, а получили квартиру с плохим ремонтом? Что ж, теперь застройщик обязан устранить все недостатки. Рассказываем, как защитить свои права и призвать виновных к ответу, даже если вас игнорируют.
Что говорит буква Закона
Отношения между заказчиком и исполнителем регулируются ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ от 30.12.2004 г. Как сказано в нормативном документе, в случаях, когда объект создан с отступлением от условий заключенного договора или обладает недостатками, делающими его непригодным для проживания, участник долевого строительства имеет право:
- самостоятельно устранить дефекты и потребовать от застройщика возмещения личных финансовых трат;
- обсудить уменьшение цены жилья соразмерно выявленным недостаткам;
- потребовать у застройщика бесплатного устранения дефектов ремонта.
В случае получения отказа по любому из вышеперечисленных пунктов заказчик может требовать возврата полной суммы ранее уплаченных денежных средств, а также выплаты процентов. Кроме того, при игнорировании требований участника долевого строительства о добровольном исполнении обязательств может быть подан иск в суд.
Обращаем ваше внимание на то, что период устранения последствий некачественного ремонта обсуждается сторонами. Фиксируется в ДДУ или при приемки жилья. При этом устранение дефектов происходит лишь в случае их выявления не позднее истечения гарантийного срока (не менее 3 лет). Данный период начинается с момента передачи объекта участнику долевого строительства.
Необходимо понимать, что существует ряд неисправностей и изъянов ремонта, за которые застройщик не обязан отвечать по Закону. К ним относят дефекты, произошедшие в результате нормального износа:
- конструктивных элементов;
- самого объекта;
- систем инженерно-технического обеспечения;
- элементов отделки.
Также застройщик уйдет от ответственности, если сможет доказать тот факт, что недостатки были получены после проведения участником ремонтных работ. Кроме того, исполнитель не должен будет устранять дефекты или же компенсировать денежные траты в случае нарушением дольщиком требований по безопасности, инструкций по эксплуатации в процессе использования объекта долевого строительства. Подробнее о данном вопросе вы сможете прочесть в ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ от 30.12.2004 г.
Застройщик не устранил недостатки в оговоренный срок
Для начала разберемся с временным интервалом, в который он должен убрать все обнаруженные дефекты. Выше мы указали, что об этом сроке стороны договариваются самостоятельно.
Итак, если участником является физическое лицо, данный период не должен превышать 45 дней. Кроме того, Законодательство говорит нам о том, что этот интервал должен быть разумным.
Логично, что если застройщику предстоят значительные переделки, срок затянется на несколько недель. Если же недостатки будут мелкими, на их устранение хватит и пары-тройки дней.
Что же делать, если оговоренный срок истек, а дефекты ремонта так и остались неустраненными? Некоторые участники в этом случае спешат сразу же обратиться в суд. Вы, конечно, тоже можете поступить подобным образом.
Однако, учитывая отсутствие реально работающего механизма, сложность исполнения данных решений, необходимость постоянного контроля, контактирования с судебными приставами и иные моменты, мы рекомендуем использовать иные способы взаимодействия с застройщиком (о них мы говорили выше). Вы можете:
- предъявить счет по личным расходам, ушедшим на устранение недостатков ремонта;
- попросить застройщика уменьшить цену в договоре.
Поверьте, в этих случаях застройщик охотнее идет на контакт. Кроме того, участник может рассчитывать на выплату компенсации, а также взыскание штрафа в размере 5 %.
Застройщик не идет на контакт: что делать
В случаях, когда застройщик никак не реагирует на ваши просьбы о проведении ремонта, отказывается выплатить компенсацию, возместить стоимость проведенных вами ремонтных работ или уменьшить цену договора, остается лишь один метод воздействия. Это обращение в судебный орган.
Ваши шаги будут следующими:
- Составьте исковое заявление. Оно может быть коллективным, то есть идти от группы недовольных жильцов, или же самостоятельным (только от вас). Ключевое значение имеет правильность заполнения документа. Вот почему в этом случае мы рекомендуем обращаться к профессиональным юристам. Специалисты укажут правовые основания для подачи иска, проконтролируют полноту и достоверность вносимой информации.
- Подготовьте доказательную базу. К доказательствам могут относиться чеки о проведенных работах, фотографии недостатков на объектах и пр.
- Подайте заявление и подготовленные доказательства в суд.
- Ожидайте решения не менее двух месяцев.
Как доказать, что виноват застройщик
Как было указано выше, застройщик устранит те дефекты, которые были обнаружены в квартире в течение 3 лет с момента принятия объекта (до 1 сентября 2024 г. срок составлял 5 лет). Но как же доказать, что данные недостатки — вина застройщика, а не участника долевого строительства?
При появлении/обнаружении дефектов план действий будет следующим:
- Снимите изъян на видео или же сфотографируйте его.
- Составьте его описание (напечатав на листе бумаги). Лучше, чтобы это происходило в присутствии свидетелей. Тогда они смогут завизировать описание личными подписями.
- Закажите независимую экспертизу. Именно она докажет, что случай является гарантийным. К слову сказать, деньги за нее можно будет вернуть. Поэтому рекомендуем сохранять чеки о ее проведении.
- Подготовьте претензию, указав в ней причину и период устранения дефектов.
- Один экземпляр претензии, а также доказательства и заключение независимой экспертизы передайте застройщику. Для этого вы можете воспользоваться почтой. Также разрешается передавать претензии лично.
- Ожидайте ответа.
Далее представители застройщика выносят решение о комиссионном обследовании объекта. В случае подтверждения того факта, что случай является гарантийным, комиссией составляется акт. Обе стороны подписывают документ, а застройщик приступает к устранению недостатков.
Застройщик-банкрот: что делать
В случае банкротства застройщика некачественный ремонт все равно будет устранен. Но на чьи же плечи перейдет эта обязанность? Вариантов здесь несколько:
- 1: помощь в устранении недостатков после ремонта будет оказывать управляющая компания. Представляя интересы участников долевого строительства, она возьмет на себя право удовлетворить гарантийные обязательства вместо застройщика-банкрота. Для участия УК необходимо подать исковое заявление, включающее претензии всех участников;
- 2: обязательства по проведению качественного ремонта будут возложены на правопреемника. В это случае необходимо будет составить иск;
- 3: денежные средства, которые пойдут на проведение ремонта или выплату компенсаций, будут переведены Государственным компенсационным фондом. Это довольно молодая организация, в которую застройщики перечисляют денежные средства;
- 4: выплата страхового возмещения будет осуществлена страховой компанией. Именно с ней застройщик мог заключить договор страхования ГОЗ.
Как не дать застройщику уйти от ответственности: подводим итоги
Итак, первое, что нужно будет сделать, — это понять, является ли случай гарантийным. Действительно ли он произошел по вине застройщика? Если вы уверены в в том, что вина лежит именно на нем, приступайте к сбору доказательной базы, поиску свидетелей.
Дальнейший шаг — подготовка претензии и налаживание контакта с застройщиком. На этом этапе вы сможете понять: настроен он исправлять недостатки ремонта или нет, будут ли выплачиваться денежные средства. Здесь же будет проведена независимая экспертиза, оговорены сроки устранения дефектов.
Если застройщик темнит, не идет на контакт, отвечает категорическим отказом, обращайтесь в суд. В этом случае необходимо будет составить исковое заявление, подкрепив его собранными доказательствами и фактами. Именно от успеха на этом этапе будет зависеть окончательное решение судебного органа.
Вот почему при возникновении споров с застройщиками мы рекомендуем обращаться к специалистам. Юристы компании “Партнер” проконсультируют на предмет составления судебного иска. Они оценят перспективы в зависимости от конкретной ситуации, представят интересы дольщика в суде.
